YÖNETİM ORGANLARI
Kat malikleri, kat mülkiyetine tâbi yapılarda kendilerine ait bağımsız bölümlere sahip olan kişilerdir. Kendi bağımsız bölümleriyle ilgilenmelerinin yanında şüphesiz ana taşınmazdaki ortak yerlerin ihtiyaçlarıyla da ilgilenmelidirler. Kat mülkiyetine tabi olan ana gayrimenkulün yönetimi için üç organ oluşturulur:
1. Kat Malikleri Kurulu (Genel Kurul) – YASAMA (Organ dense de tüzel kişiliği yok.)
2. Yönetici (veya Yönetim Kurulu) – YÜRÜTME
3. Denetçi (veya Denetim Kurulu) – DENETİM
KAT MALİKLERİ KURULU: Kat Malikleri Kurulu, ana gayrimenkulün tüm malikleri tarafından oluşturulur. Ana gayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir (KMK m.27/1). Kanunun emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla yönetim tarzı, bu kurul tarafından kararlaştırılır.
Kat Malikleri Kurulu Toplantı Usul Ve Esasları:
Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimine ilişkin vereceği tüm kararları “Kat Malikleri Kurulu Toplantısı” ile alacaktır. Bu toplantılar iki şekilde yapılabilir:
1- Olağan toplantılar
2 – Olağanüstü toplantılar
1-OLAĞAN TOPLANTILAR
1.1. Zamanı
KMK m.29/1 gereği yılda en az bir kez ve yönetim planında belirlenen tarihte yapılır. Yönetim planında tarih belirlenmemişse, takvim yılının ilk ayında yapılacaktır. Yönetim planında gösterilmek şartıyla daha fazla toplantı yapılabilir.
Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.
Toplantı tarihinden en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilerek kat malikleri toplantıya çağırılabilecektir. Yargıtay’ın bu yönde kararları da mevcuttur.
1.2. Çağrıyı kim yapar?
Kural olarak kat malikleri kurulu toplantısı için çağrıyı yönetici yapacaktır. Bu husus yöneticinin görevlerini düzenleyen KMK m.35/1-k bendinde yer almaktadır.
Yönetim planında bir tarih belirlenmemişse veya belirlense bile kesin tarih belirlenmesi gerekliyken saat, yer gibi maddelerden biri eksikse yapılacak çağrıyı yönetici yapar. Yöneticinin çağrıyı yapmadığı, ihmal ettiği durumlarda çağrıyı kimin yapacağı kanunda düzenlenmemiştir. Yine yöneticinin mevcut olmadığı yapılarda çağrıyı kimin yapacağı, nasıl yapacağı da kanunda düzenlenmemiştir.
1.3. Toplantıya çağrı usulü
Olağan toplantılarda toplantıya çağrı usulü ile ilgili bir düzenleme kanunda yer almamaktadır. Olağanüstü toplantı için kanunda ifade edilen usul, burada da kıyasen uygulanmalıdır. Kat malikleri, imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla toplantıya davet edilir. Çağrının yapılma zamanı ile ilgili Yargıtay uygulamasında da net bir eğilim olmadığından
çağrının, toplantı tarihinden en az 15 gün önceden imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla yapılması, daha sonradan bu konuda itirazların önlenmesi bakımından önemlidir.
Çağrı tüm kat maliklerine yapılmalıdır.
1.4. Çağrı yapılmadan önce
Yönetim ya da yönetici, karar defterine, hangi tarihte ve hangi gündem maddeleri ile genel kurul toplantısı yapmaya karar verdiğini yazmalıdır. Gündem maddeleri yani olağan toplantının sebebinin bildirilmesi çok önemlidir.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 27.3.1992, E. 1992/985, K. 199992/2006 sayılı kararına göre; “KMK. md: 29/2’ye göre, olağanüstü̈ toplantının sebebinin de bildirilmesi şart koşulduğu için, toplantıda alınacak kararların, bildirilen sebeplerle sınırlı olması gerektiği kabul edilmelidir.”
1.5. Toplantıya çağrı metninde ne olmalıdır?
Başlıkta veya metinde olağan genel kurul toplantısına davet olduğu belirtilmelidir.
İlk toplantıda toplantı yeter sayısı sağlanamadığı takdirde ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilmelidir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman 7 günden az, 15 günden fazla olamaz.
Yine çağrı metninde, o toplantı için karar defterinde de yer alan toplantı gündem maddeleri eklenmelidir.
Kat malikleri vekil ile de temsil edilebileceklerinden; davet metnine örnek vekâletname eklenerek, tüm kat maliklerinin toplantıya katılmaları, katılamayacaklarsa örnek vekâletname ile vekil atamaları rica edilebilir.
1.6. Vekil ile temsil edilme
Kat maliklerinin toplantılarda kendilerini vekil ile temsil ettirmeleri mümkündür. Öncelikle, kat malikinin vekil ile temsil edileceği bilinse dahi toplantıya çağrı, kat malikine mutlaka yapılmalıdır.
Vekâlet sözleşmesi herhangi bir şekil şartına bağlı değildir; sözlü vekâlet ilişkisi ile de temsil sağlanabilecektir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin E. 2007/10272,K. 2007/10513,T. 3.12.2007 sayılı kararında da ifade ettiği üzere; “Borçlar Yasasının hükümlerine göre vekâlet sözleşmesi herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Sözleşmenin resmi ya da yazılı olması zorunluluğu yoktur. Vekâlet ilişkisinin bu özelliği dikkate alındığında bir bağımsız bölüm malikini vekâleten temsil ettiğini bildiren başka bir kat maliki veya kişi toplantıya bu sıfatla kabul edilip verilen kararlara o kat maliki adına katıldığında bu kişinin yazılı vekâleti bulunmasa bile salt bu gerekçeyle toplantı ve oylama yeter sayısında hesaba katılamayacağı ileri sürülemez. Meğerki bu yolla temsil edilen kat maliki o kişinin kendisini temsil etmediğini, ona vekâlet vermediğini belirtmiş olsun.” .
Ancak uygulamada toplantı bittikten sonra şifahi vekâlete ilişkin yazılı vekâlet dilekçesinin yönetime verilmesi, toplantının sağlıklı olması açısından uygulanan bir yöntemdir. Bu bakımdan daha sonradan yaşanacak sorunların önüne geçebilmek için toplantıya çağrı yapılırken davet metnine, örnek vekâletname eklenerek yukarıda ifade edildiği gibi; tüm kat maliklerinin toplantıya katılmaları, katılamayacaklarsa örnek vekâletname ile vekil atamaları rica edilebilir.
Yine kanunda (KMK m.31) vekil olarak belirlenecek kişi ile ilgili bir sınırlama yoktur. Kat malikleri diledikleri kişiye vekâlet verebilirler. Bu yönde Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin Tarih:
04/07/1988 Esas No: 1988 / 11656 Karar No: 1988 / 10669 sayılı kararına bakılabilir. Buna göre; “Kat maliki olmayanlar da, kat malikinin vekili sıfatıyla kat malikleri kuruluna katılabilirler.”.
Toplantıya çağrının ise gerek vekil yahut vekillere gerekse de kiracı yahut kiracılara yapılması yeterli olmayıp kat malikinin kendisine yapılmalıdır.
KAT MALİKLERİ KURULUNDA OY
Öncelikle, KMK m.31’e göre her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Ana gayrimenkulde birden fazla bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir. Fakat malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun sahip olacağı oy sayısı, tüm oyların üçte birinden fazla olamaz.
Ana gayrimenkulde birden çok bağımsız bölümü olan kat maliki toplantıda, sayı olarak bir (tek oy) kullanır; ancak, arsa payı oranı olduğu gibi hesaplanır.
Yukarıda bahsedildiği üzere kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.
Kat maliklerinin oy hakkı, KMK m. 27, 31 ve 32. maddeleri gereği “malik olmalarından kaynaklanan ve vazgeçemeyecekleri” bir haktır. Bunun yanında KMK m. 31/4’te oy hakkının kullanımı için bir kısıtlama getirilmiştir. Buna göre, toplantıda alınacak karardan doğrudan doğruya etkilenen kişiler o toplantıda oy kullanamayacaktır; ancak, toplantıda hazır bulunabilirler.
OLAĞAN TOPLANTIDA TOPLANTI YETER SAYISI
Olağan toplantıyı ilk toplantıdaki yeter sayısı ve eğer bu yeter sayı oluşmazsa yapılacak ikinci toplantıdaki yeter sayısı şeklinde incelemek gerekecektir.
1.Olağan İlk Toplantıda Toplantı Yeter Sayısı
KMK m.30’a göre Kat Malikleri Kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Dolayısıyla kanunda “çifte çoğunluk” öngörülmüştür. Bu da hem arsa payı hem de sayı itibariyle kat malikleri çoğunluğunun gerektiği anlamına gelmektedir. Bu nisaba uymayan toplantı usulsüz ve geçersiz olup iptal edilir.
Yukarıda da ifade edildiği üzere, ana gayrimenkulde birden çok bağımsız bölümü olan kat maliki toplantıda, sayı olarak bir oy kullanır; ancak, arsa payı oranı olduğu gibi hesaplanır.
2.Olağan İlk Toplantıda Karar Sayısı
Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır yani toplanma bakımından çifte çoğunluk aranır. Ve oy çokluğuyla karar verir.
3.Olağan İlk Toplantıda Yeter Sayı Sağlanmazsa İkinci Toplantı Şartları
Toplantı yeter sayısının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde ikinci toplantı en erken 7 gün, en geç 15 gün sonra yapılır.
Olağan ilk toplantılarda “Çifte Çoğunluk” denilen hem arsa payı hem de sayı itibariyle kat maliklerinin salt çoğunluğu sağlanamamışsa; ikinci toplantıda toplanma için yeter sayı şartı
kalkar. Yani toplantının gerçekleşebilmesi için bir sayıya ulaşılması gerekmez. Fakat bu toplantıda karar alabilmek için toplantıya katılanların salt çoğunluğunun oyu aranır.
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2016/9783 E. , 2016/12857 K. Sayılı kararında da ifade ettiği üzere; “…aynı Kanunun 30. maddesinde de kat malikleri kurulunun karar yeter sayısı belirlenmiş olup, bu yeter sayı ise kanunda aksine konulmuş olan hükümler saklı olmak üzere ilk toplantıda, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanacağı ve oy çokluğuyla karar verileceği, yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantıda karar yeter sayısının, katılanların salt çoğunluğu olduğu belirlenmiştir.”. YÖNETİCİ SEÇİMİNDE ÇİFTE ÇOĞUNLUK İSTENMEKTEDİR.
2-OLAĞANÜSTÜ TOPLANTILAR
Olağanüstü toplantı, önemli bir sebebin ortaya çıkması veya varlığı durumunda, yönetim planında belirtilen veya takvim yılının ilk ayında yapılmayan, yani yıllık olağan toplantı dönemlerinin dışında yapılan toplantılardır.
Ne zaman yapılabilir?
Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin, deneticinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de (gündem) bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.
Toplantının geçerli olabilmesi için toplantı sebebinin 15 gün önceden kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı kâğıdı veya taahhütlü mektupla bildirilmesi gerekir. Burada önemli olan, çağrının gönderildiği tarih değil, çağrının kat malikinin eline ulaşacağı tarihtir. Toplantının yapılmasının planlandığı tarihten en az on beş gün önce ellerinde olacak şekilde tüm kat maliklerine çağrı yapılmalıdır.
Böyle bir bildirim yapılmamış veya 15 günlük süreye uyulmamışsa, toplantıda bulunmayan kat maliki toplantının iptalini isteyebilir.
Kimler Olağanüstü Toplantı Talep Edebilir?
Olağanüstü toplantıya, KMK m. 29/2’de yer aldığı üzere, yönetici (veya yöneticiler kurulu), denetçiler ya da Kat Malikleri Kurulu’nun 1/3’ünün isteği üzerine gidilebilir.
Yönetici(veya yöneticiler kurulu) Olağanüstü toplantıya çağrı yapmazsa ne olur?
Toplantı çağrısını yapma yetkisi; KMK m.35/k’de yer aldığı üzere yönetim planında aksine hüküm yoksa yöneticiye aittir. Yönetici kendi isteği ile olağanüstü toplantıya çağırabilir. Yine, denetçiler ya da Kat Malikleri Kurulu’nun 1/3’ünün isteği üzerine; yönetici, kat maliklerini toplantıya çağırır. Yöneticinin burada toplantıya çağrı sebebini değerlendirip, kat maliklerini toplantıya çağırıp çağırmama hususunda herhangi bir takdir yetkisi yoktur. Denetçiler ya da Kat Malikleri Kurulu’nun 1/3’ünün isteği olmasına rağmen yönetici(veya yöneticiler kurulu) olağanüstü toplantıya çağrı yapmazsa; denetçi veya kat maliklerinden üçte biri, gayrimenkulün bulunduğu sulh hukuk mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Toplantı ve Karar Yeter Sayısı
Toplantı ve karar yeter sayısı, olağan toplantı ile aynıdır. Yine olağan ilk toplantıda toplantı yeter sayısı oluşmazsa ikinci toplantıdaki sayı şartları aynen burada da geçerlidir.
Yani; olağanüstü toplantılarda da toplanmak için “çifte çoğunluk” yani hem sayı hem de arsa payı bakımından kat maliklerinin salt çoğunluğu aranmaktadır. Bu çoğunluk ilk toplantıda sağlanamamışsa; ikinci toplantıda toplanma için yeter sayı şartı kalkar, ama karar almak bakımından toplantıya katılanların salt çoğunluğu burada da aranır.
Yine olağanüstü toplantıda da; toplantı yeter sayısının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde ikinci toplantı en erken 7 gün, en geç 15 gün sonra yapılır.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin Esas No:2011/10954 Karar No:2012/419 K. Tarihi:23.1.2012 Nolu kararında ifade ettiği üzere; “Davacı vekili dava dilekçesinde 22.06.2010 tarihli olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısında alınan kararların tümünün iptalini istemiş, mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir….Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde, anataşınmazın 41 bağımsız bölümden oluştuğu, iptali istenen 22.06.2010 tarihli toplantıya 16 bağımsız bölüm malikinin aseleten ve vekaleten katıldıkları anlaşılmaktadır. Kat Mülkiyeti Yasası’nın 34. maddesi gereğince yönetici kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Buna göre sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanmadan alınan yönetici seçimine ilişkin kararın iptali gerekirken, yerinde olmayan gerekçeyle bu yöndeki istemin de reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir….”
YÖNETİCİ
KMK m.34’e göre; “Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.”
Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.
Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Bu hususa özellikle dikkat edilmesi gerekecektir. Zira toplantının ilk toplantı veya ikinci toplantı olması önemli değildir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 12.11.1975, E. 1975/8735, K. 1975/15059 sayılı kararında da ifade edildiği üzere; “Yönetici birinci toplantıda seçilemezse, ikinci toplantıda da sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilmesi gerekir. Bulunanların çoğunluğu yetmez.”
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 5.4.1968, E. 1968/1022, K. 1968/1983 sayılı kararına göre; “Kat malikleri kurulunca yönetici tayin edildikten sonra, mahkeme marifetiyle yeniden başkasının yönetici tayini istenemez.”
Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.
A. Yöneticinin Görevleri
1 – Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi
KMK m.35’e göre yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir. Yönetim planında aksine hüküm olmadıkça KMK m.35’te sayılan işler, yöneticinin görevlerindendir.
Buna göre;
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
b) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
c) Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
d) Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerin-den avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;
e) Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
f) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
g) Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması;
h) Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;
i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;
k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.
l) (Ek: 4/4/2015-6645/82 md.) Ana gayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.
(Ek fıkra: 4/4/2015-6645/82 md.) Bu Kanunun 34 üncü maddesinde belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan ana gayrimenkulde, birinci fıkrada sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.
2 – Defter Tutulması ve Belgelerin Saklanması
KMK m.36’ya göre; yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere yani karar defterine tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. KMK m.36’da
bu görevi yerine getirmeyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezaların uygulanacağı düzenlenmiştir.
Dolayısıyla KMK’de karar defteri tutma zorunluluğundan bahsedilmiş; başka herhangi bir defterin tutulması gerektiği ile ilgili düzenleme yer almamıştır. Fakat gelir giderlerin net bir şekilde izlenebilmesi adına bir gelir gider/işletme defteri tutulması önemlidir. Bunun hukuki anlamda geçerliliğinin olması için notere tasdik ettirilmesi gereklidir. Yine bu defterin de noterde tasdik ettirilmesi ve kapanışının da noter tasdikine tabi tutulması şarttır. Bu defter ile yapılan hizmetler daha kolay incelenebilir hale gelecektir.
3 – Banka Hesabı Açılması
Tüm bunların yanında, sitenin bankalar nezdindeki işlemlerinin yürütülebilmesi, aidat vb. ödemelerin takibinin sağlanması gibi ihtiyaçlar dolayısıyla site adına banka hesabı açılmalıdır. Bunun için önce potansiyel vergi numarası alınmalı sonra herhangi bir bankaya giderek site adına hesap açılmalıdır.
4 – İşletme Projesinin Yapılması
İşletme projesi; sitenin bütçesidir. KMK m.37’ye göre; “Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.
Bu projede özellikle:
a) Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;
b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;
c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı gösterilir.”
Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Burada kat maliklerine tebliğ yapılması yanında o bağımsız bölümden fiilen yararlanan kişiye de tebliğ yapılması, ilişkinin sağlıklı kurulması bakımından önemlidir.
Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilmezse; işletme projesi kabul edilmiş sayılır ve kesinleşir. Yönetici artık borcu takip edebilir hale gelir. Dolayısıyla alacak talebinde bulunulabilmesi mümkün olacaktır.
B. Yöneticinin Sorumluluğu
KMK m.38/1’e göre; yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Dolayısıyla; kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılır. Toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur.
KMK m.39’da yöneticinin hesap verme yükümlülüğü düzenlenmiştir. Buna göre; yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, ana gayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür.
Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.
C. Yöneticinin Hakları
KMK m.40’ta yöneticinin hakları düzenlenmiştir. Buna göre; yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.
KMK m.40/2’ye göre;” Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir. “. Ancak burada yöneticinin istifa edeceği zaman izlediği prosedür önemlidir. Yönetici, istifa ederken; görev yaptığı apartman Kat Malikleri Kuruluna hitaben bir istifa dilekçesi hazırlamalıdır. Dilekçede hangi nedenlerden dolayı görevinden istifa ettiğini ve görev yaptığı dönem ile ilgili elindeki yöneticiliğe dair tüm evrakları kurula sunacağını ifade etmelidir.
Yöneticinin istifası, KMK m.29/2 anlamında da önemli bir sebeptir. Dolayısıyla yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu olağanüstü toplantı gerçekleştirmeli ve yeni yönetici seçimi yapılmalıdır. Yukarıda olağanüstü toplantı usulü anlatılmış bulunmaktadır. Fakat burada, olağanüstü toplantıda yönetici seçileceği dikkate alınmalıdır. Dolayısıyla; KMK m.34/4’te de ifade edildiği üzere toplanmak için “çifte çoğunluk” yani hem sayı hem de arsa payı bakımından kat maliklerinin salt çoğunluğunun aranmasının yanında yönetici atanmasına ilişkin kararın alınabilmesi için de çifte çoğunluk aranacaktır.
Yönetimin kurul tarafından görüldüğü durumlarda bir kurul üyesi istifa ederse; diğer üyeler göreve devam edebilir. Diğer üyeler olağanüstü toplantı talep ederek eksik üyenin seçimini sağlarlar. Bu konuda özel düzenlemeler yönetim planında yer alabilir.
KMK m.40/son fıkraya göre; “Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.”
C. Yönetimin Denetlenmesi
Yönetim planına, denetçi/denetim kurulu hususunda düzenleme koyabilirler. Eğer yönetim planında bir düzenleme yoksa denetimi bizzat kat malikleri kurulu yapar.
Denetçi, kat malikleri kurulu adına yönetici veya yönetim kurulunu denetleyen kişidir. Denetçi olarak bir kişi veya üç kişilik bir denetim kurulu görevlendirilebilir. Denetçi veya denetim kurulu üyeleri mutlaka kat malikleri kurulu içinden seçilir; dışarıdan birisi denetçi olarak atanamaz.
Yönetim planı hazırlanırken denetim hususunda düzenlemeye yer verilmediyse; KMK m.28/3’te yer aldığı üzere yönetim planı, bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu ile değiştirilebilir. Dolayısıyla yönetim planı değiştirilerek denetçi veya denetim kurulu ile ilgili hususlar plana eklenebilir.
KMK m.41/1’ e göre; “Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.”
C.1.Denetçi veya denetim kurulu seçimi için nasıl bir oy çoğunluğu aranır?
KMK m.41/3’e göre; “Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir…” dolayısıyla görüldüğü üzere burada da çifte çoğunluk aranmaktadır.
C.2.Denetim zamanları
KMK m.41/2’ye göre; “Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.”
KMK m.41/3’e göre; denetim işinin denetçi veya denetim kuruluna verildiği durumlarda; denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve ana gayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirirler. Bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.
C.3.Denetim defteri
KMK m.41/4’te yer aldığı üzere; “Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.” Dolayısıyla bir denetim defteri tutulması zorunludur. Bunun geçerli olabilmesi için noter tasdikli olması gerekmektedir.
YÖNETİM PLANI
Nedir ve Nasıl Oluşturulur?
KMK m.28’e göre yönetim planı; ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar KMK ve genel hükümlere göre karara bağlanır.
Yönetim planının, Tapu ve Kadastro Müdürlüğüne bağlı Tapu Müdürlüklerinde tescil ettirilmesi gerekmektedir. Bundan sonra planda düzenleme bulunan konularda, emredici hükümlere aykırı olmadığı müddetçe, bu plana uyulması gerekmektedir. Örnek olarak; yukarıda da bahsedildiği üzere denetçi atanması mecburi değilken yönetim planında düzenlenmişse denetçi atanması gerekecektir. Emredici hükümlerden olan, yönetici seçerken çifte çoğunluk gerektiği (KMK m.34/4) hususu aksine “Yöneticinin oybirliği ile seçilmesinin yönetim planına yazılması istenemez.” (Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 26.2.1979, E. 1978/1529, K. 1979/16 sayılı kararı).
Nasıl Değiştirilir?
KMK m.28/3 ve devamına göre yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.
Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.
Nasıl İptal Edilir?
KMK m.28’de, aynı kanun m.33’e göre mahkemeye başvurma hakkının saklı olduğu ifade edilmiştir. Dolayısıyla iptalden kasıt, yönetim planının değiştirilmesi genel kurulda talep edilmiş fakat kabul edilmemiş ise talebi yapan kat malikinin kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ve her halükarda kararın alınış tarihinden itibaren 6 ay içinde sulh hukuk mahkemesine dava açma hakkının bulunmasıdır. Dolayısıyla KMK m.33’e göre bu şekilde bir iptal davası açabilir. Önemli diğer bir nokta da m.33’te m.32’ye yapılan atıfla birlikte; yönetim planı değişikliğini isteyen kat malikinin toplantıda olumsuz oy kullanmış olması gerektiğidir. Aksi halde mahkemeye başvuramaz. Bu konuda Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 30.12.1981, E. 1981/12897, K. 1981/13895 sayılı kararında de belirtildiği üzere; “Kat mâlikleri toplantısına katılıp karara olumlu oy veren ve karan imza eden kimse, bu kararın iptali için dâva açamaz.”
Yine kat malikleri kurulunun yönetim planı ile ilgili kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmadan mahkemeye başvurularak değişikliğin iptali istenebilir.
YARGITAY KARARLARI
Ek bütçe ile ilgili karar
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi Esas No:2014/15850 Karar No:2014/18967 K. Tarihi:25.12.2014 sayılı kararında; “23.09.2012 tarihli kat malikleri kurul kararının 4. maddesi daha önce alınan katılım bedeline ilişkin olarak ek bütçe yapılması, 5. maddesi ise zemin döşemesinin yenilenmesi ve ek bütçe yapılarak kat maliklerine paylaştırılması istemine ilişkindir…
…23.09.2012 tarihli kat malikleri kurul kararının 4. maddesi daha önce alınan katılım bedeline ilişkin olarak ek bütçe yapılması, 5. maddesi ise zemin döşemesinin yenilenmesi ve ek bütçe yapılarak kat maliklerine paylaştırılması istemine ilişkindir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinin birinci fıkrasında kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımını ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Aynı Yasanın 20. maddesi gereğince de her kat maliki aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile diğer giderler ve işletme giderlerine ve bu giderler için toplanacak avansa kendi arsa payları oranında katılmakla yükümlüdürler. Kat Mülkiyeti Kanununun 35. maddesi gereğince de yönetici ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakım ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması ile görevlidir. İptali talep edilen 23.09.2012 tarihli kat malikleri kurulu toplantısı olağanüstü toplantı olup ana taşınmazda 635 bağımsız bölüm bulunmakla ve bunları temsilen 421 bağımsız bölüm maliki toplantıya katılmıştır. Toplantı için nisap sağlanmış toplantıya katılanların 308 ve 294 oyu ile gündemin 4. ve 5. maddesinde yer alan kararlar alınmıştır. İptali istenen 4. ve 5. maddeler katılanların salt çoğunluğu ile alınabilecek kararlardan olup somut olayda da salt çoğunluk sağlanmış olup buna göre 4. ve 5. maddeler yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken bu maddeler yönünden de davanın kabulü doğru görülmemiştir….”
Dolayısıyla kararda görüleceği üzere ek bütçe ile ilgili karar, olağanüstü toplantıda alınmıştır. Yargıtay bu toplantının kanuna uygun olması durumunda, ek bütçe kararı alabileceğini ifade etmiştir.
Bilgilerinize sunarız.